کل مطلب

اجاره مسکن، به سبک فرانسوی

تامین مسکن یک‌ششم خانوارها با پرداخت یک‌سوم هزینه اجاره‌بها از محل مالیات، با دولت فرانسه است

نماینده اجرایی دولت فرانسه در امور ساخت و تامین «مسکن اجتماعی»، با حضور در وزارت راه و شهرسازی، یک قرن تجربه این کشور در نحوه احداث و واگذاری مسکن ارزان قیمت به اجاره‌نشین‌ها را برای مدیران معاونت مسکن تشریح کرد. در فرانسه منابع عمده مسکن‌اجتماعی شامل زمین و تسهیلات ساخت، از مالیات‌های دریافتی (منبع پایدار) تامین می‌شود و از هر 3 خانوار، یک خانوار مشمول سکونت در آپارتمان‌های اجاره‌ای با بهای نصف اجاره روز آن واحد است. دو سیاست فرانسوی، مانع نگاه تحقیرآمیز به مسکن‌اجتماعی شده است. نماینده فرانسه به ایران یک توصیه هم داشت.

 

 

روسای سه بخش مرتبط با «ساخت مسکن، تامین مالی مسکن و پروژه ملی مسکن ‌اجتماعی» از یک وزارتخانه فرانسوی، روز گذشته به ساختمان وزارت راه‌و‌شهرسازی آمدند تا تجربه دست‌کم 100ساله دولت این کشور در «نحوه پاسخگویی به نیاز مسکن خانوارهای فاقد توان خرید» را به دولت ایران منتقل کنند.

 

در فرانسه همه برنامه‌ریزی‌های اصلی و فرعی مرتبط با بخش مسکن شامل مقررات ساخت، یارانه‌مسکن و البته تامین مالی، تنها توسط یک نهاد عظیم دولتی با عنوان «وزارت محیط‌زیست، توسعه پایدار، نیرو و برابری مناطق و زندگی روستایی» انجام می‌شود و این تمرکز اختیارات دولتی در تصمیم‌گیری برای یک بخش، باعث شده سهم کم‌درآمدها از منابع بخش مسکن به سطح مطلوب و آنچه اخیرا نرخ هدف دولت یازدهم قرار گرفته، برسد.

 

یک خانوار از هر سه خانوار، ساکن مسکن‌اجتماعی

گزارشی که هیات فرانسوی به نقل از مرکز آمار این کشور درباره جامعه تحت حمایت مسکن ‌اجتماعی اعلام کرد، نشان می‌دهد: در حال حاضر تعداد خانوارهای فرانسوی ساکن در آپارتمان‌های اجاره‌ای ساخته شده با منابع مسکن‌اجتماعی، از 16 درصد کل جمعیت این کشور در سال‌های اخیر به حدود یک‌سوم (30 درصد) کل خانوارها در سال گذشته میلادی افزایش پیدا کرده است به طوری که حداکثر 50 درصد بهای روز اجاره این خانه‌ها از ساکنان‌شان دریافت و مابقی از طریق پرداخت منابع یارانه‌ای به نهادهای متولی مسکن‌اجتماعی تامین می‌شود. در فرانسه همه برنامه مسکن ‌اجتماعی در قالب ساخت مسکن ‌اجاره‌ای پیاده می‌شود. میزان حمایت دولت فرانسه از خانوارهای مخاطب مسکن ‌اجتماعی، به لحاظ طول زمانی، «حد» ندارد و تا مادامی که مستاجران این آپارتمان‌ها به لحاظ توان مالی نتوانند از فاز مسکن ‌اجتماعی به فاز مسکن واسطه‌ای ارتقای یابند و در نهایت شرایط خرید مسکن ملکی را پیدا کنند، اجازه دارند در این واحدها ساکن باشند. وزارت راه‌وشهرسازی کشورمان اوایل امسال با ابلاغ طرح جامع مسکن و مصوبه سال گذشته هیات‌دولت، از برنامه ساخت و تامین مسکن کم‌درآمدها در قالب «مسکن‌اجتماعی» و معادل یک‌سوم کل نیاز سالانه کشور به مسکن جدید خبر داد و اعلام کرد: از یک میلیون ساخت‌وساز مسکونی در هر سال، باید سالی حداقل 300 هزار واحد مسکونی به خانوار‌های جامعه هدف مسکن‌اجتماعی اختصاص پیدا کند. این برنامه باوجود امضای یک تفاهم‌نامه بین دو وزارتخانه- اولی مسوول بخش مسکن و دومی متولی امور اجتماعی- و همچنین تکلیف بانک مرکزی به بانک‌ها از بابت تامین منابع ساخت، هنوز به شکل محسوس و فراگیر به اجرا درنیامده است.

 

الزام قانونی دولت فرانسه

تجربه فرانسه در این زمینه نشان می‌دهد: موفقیت دولت در تامین مسکن ارزان‌قیمت برای کم‌درآمدها به ابزارهای بیشتر از تفاهم‌نامه یا مصوبه نیاز دارد؛ دولت فرانسه حلقه اول از زنجیره برنامه‌ریزی برای بخش مسکن را «مسکن اجتماعی» تعریف کرده و برای این موضوع، قانون الزام‌آور وجود دارد که هر دولتی با هر نگاه اقتصادی-سیاسی، مکلف است آن را عملیاتی کند. در سال 2013 موجودی مسکن فرانسه حجمی معادل 34 میلیون واحدمسکونی بوده که 5میلیون و 400 هزار واحد از آنها، مسکن-اجتماعی هستند. در فرانسه از کل 33 میلیون و 900 هزار خانوار در این کشور، نرخ مالکیت مسکن 58 درصد و مابقی مستاجر به حساب می‌آیند اما 56 درصد اجاره‌نشین‌ها (نصف مستاجران) در آپارتمان‌های مسکن-اجتماعی ساکن هستند. در حال حاضر تشدید سیاست‌های حمایت اجتماعی ناشی از نگاه سیاسی- حزبی رئیس‌جمهوری و دولت فرانسه، باعث شده از برنامه ساخت سالانه 230 هزار واحد مسکونی جدید، 76 هزار واحد به مسکن- اجتماعی اختصاص یابد که این سهم با دو برابر شدن نسبت به قبل، قابل توجه به حساب می‌آید. آپارتمان‌های اجاره‌ای مختص کم‌درآمدها در این کشور با نرخ 8 تا 10 یورو به ازای هر مترمربع، در اختیار کم‌درآمدها قرار می‌گیرد؛ متوسط اجاره‌بهای مسکن پاریس 25 یورو در هر مترمربع است. آن‌طور که روز گذشته مدیران بخش مسکن دولت فرانسه برای مدیران و کارشناسان معاونت مسکن وزارت راه‌وشهرسازی تشریح کردند، خانوارهای واجد شرایط مسکن‌اجتماعی در این کشور براساس نظام شفاف درآمدی شناسایی می‌شوند و در سه طیف «فوق العاده کم‌درآمد، کم‌درآمد و گروه متوسط» از واحدهای مسکونی دارای سه نوع درجه کیفی این طرح بهره می‌برند.

 

شاخص اصلی موفقیت دوطرفه دولت

شاخص اصلی ساخت‌وسازهای مسکن‌اجتماعی در فرانسه که موفقیت دو طرفه دولت این کشور در «سرمایه‌گذاری نهادها» از یکسو و «گرایش خانوارها به سکونت در آنها» از سوی دیگر را تضمین کرده است، پراکنده‌سازی مسکن‌اجتماعی در دل شهرها و اختلاط‌ سکونت دهک‌های مختلف جامعه است که چون از تجربه اولیه این کشور در ایجاد محله‌ها و مناطق فقیرنشین برای توسعه برنامه مسکن اجتماعی درس گرفته شده، در حال حاضر هیچ نگاه منفی و تحقیرآمیزی نسبت به چهره واحدهای مسکن‌اجتماعی وجود ندارد، چرا که اصلا ساختمانی تحت این عنوان، به صورت یکجا در مناطق شهری فرانسه ساخته نمی‌شود.

 

تامین زمین با مالیات

عامل سوم موفقیت نسبی دولت در فرانسه برای تامین مسکن ارزان‌قیمت، به آدرس صحیح مورد استفاده مسوولان در دستیابی به منابع پایدار ساخت مسکن شامل هم زمین و هم تسهیلات بانکی برمی‌گردد. در این کشور، منابع خرید زمین برای ساخت مسکن‌اجتماعی از محل اخذ مالیات‌های سالانه از شهروندان و بخش‌های مختلف، تامین می‌شود و زمین‌ها براساس مدلی با طول زمانی 5 تا 6 سال به نهادهای سازنده و متولی مسکن‌اجتماعی واگذار می‌شود. این نوع تامین زمین به علت وابستگی محل اعتباری آن به درآمد پایدار دولت –مالیات- چالش مشابه ایران در شهرهای بزرگ فرانسه (کمبود زمین آماده ساخت و قیمت بالای زمین) را تاحدودی برای سیاست‌گذاران رفع کرده است. همچنین تا 70 درصد قیمت تمام شده مسکن‌اجتماعی، تسهیلات ساخت پرداخت می‌شود و بانک‌های این کشور برای هر نوع کسری احتمالی وام ساخت‌وساز، موظفند تا 60 درصد سپرده‌های داخلی خود را برای تجهیز منابع مسکن‌اجتماعی اختصاص دهند.

 

پشتیبانی‌های این چنینی دولت فرانسه از برنامه عملیاتی ساخت و تامین مسکن ارزان‌قیمت، در نحوه توزیع یارانه‌ها نیز قابل مشاهده است به طوری که یارانه‌هایی که در قالب انواع منابع به این برنامه اختصاص می‌یابد معادل 9/ 1 درصد تولید ناخالص داخلی فرانسه است. در ایران حداکثر 8/ 0 درصد تولید ناخالص داخلی، صرف یارانه‌های بخش مسکن می‌شود که نصف رقم اختصاص داده شده در فرانسه است. نمایندگان دولت فرانسه در اجرای طرح مسکن‌اجتماعی، روز گذشته به دنبال سفر اخیر وزیر راه‌وشهرسازی به این کشور و تفاهم دو وزیر برای انتقال تجربه‌های موفق شهرسازی فرانسه به ایران، مهمان معاونت مسکن شدند. فرانسه در تدوین قوانین و ضوابط شهرسازی، سابقه دیرینه دارد و بخشی از قوانین این حوزه در ایران منبعث از آن کشور است. نتایج تحقيقات يك شهرساز ايراني در دانشگاه سوربن فرانسه درباره تجربه دست‌كم 140 ساله دو كشور آلمان و فرانسه در »مسكن‌اجتماعي»، منتشر شد که نشان می‌داد، دولت آلمان به مراتب موفق‌تر از فرانسه، توانسته سیاست ساخت مسکن ارزان‌قیمت در داخل شهرها را جلو ببرد و فرانسه تا اوایل سال 2000، در این زمینه موفقیت آنچنانی نداشته است.

 

اما روز گذشته فرانسوی‌ها در وزارت راه‌و‌شهرسازی، نگاه «خوب» مردم به ساخت‌وسازهای مسکن ‌اجتماعی و سهم بالای این آپارتمان‌ها را در بازار مسکن فرانسه دو نقطه قوت طرح عنوان کردند. در حال حاضر از هر 3 واحد مسکونی جدید، یک واحد در قالب مسکن اجتماعی تعریف و ساخته می‌شود. دولت فرانسه در عین حال، با تضمین «حق دسترسی به مسکن» برای هر خانوار ساکن این کشور، اجازه پاسخ‌خواهی از دولت بابت علت تاخیر در واگذاری یک واحد مسکن‌اجتماعی را برای شهروندان به رسمیت شناخته است به طوری که متقاضیان واجد شرایط این خانه‌ها بعد از مدتی مشخص از درخواست خود در صورت بی‌توجهی دولت در واگذاری واحد، می‌توانند از طریق یک نهاد مستقل، اعتراض‌شان را به دولت اعلام و بابت مدت تاخیر، جریمه دریافت کنند. مقامات دولتی فرانسه در این باره اعلام کردند: دولت خود را برای تامین مسکن خانوارهای جامعه هدف، در قید و بند قانونی قرار داده است.

 

نقش شهرداری‌ها

دولت فرانسه نقش مشخص و موثری برای شهرداری‌ها در ساخت و اجرای طرح مسکن‌اجتماعی قائل شده است و برای حسن اجرای این مسوولیت‌ها، مشوق‌های مالی نیز در نظر گرفته است تا منافع دولت‌های محلی در این برنامه ملی، حفظ شود.

 

سه مسوولیت دولت در بازار مسکن

در کشور فرانسه، دولت سه مسوولیت همزمان در بازار مسکن را دنبال می‌کند. «تحرک‌بخشی» به دو سمت عرضه و تقاضا و فراهم کردن بستر سرمایه‌گذاری و مشارکت نهادهای سازنده و تامین مالی‌کننده بخش مسکن اولین مسوولیت دولت است و در کنار آن، تدوین «ضوابط تنظیم‌کننده» بازار همچون مالیات و همچنین »تضمین» تامین مسکن به خانوارهای نیازمند و همین‌طور به نهادهای ارائه‌کننده تسهیلات، دو مسوولیت دیگر دولت فرانسه است. نمایندگان دولت فرانسه در این جلسه مشترک، توصیه کردند: دولت ایران برای اجرای مسکن‌اجتماعی، مستاجرها را در تدوین برنامه و ضوابط مشارکت دهد و منتخبین آنها را در نهادهای متولی ساخت و اجرای طرح، عضو کنند تا این طرح از ابتدا با رضایت و نظر مستقیم مخاطبان طرح اجرایی شود.