لوگو

مسکن گران می‌شود یا ارزان؟

مسکن در سال 92 نمی توانست رشدی بیش از 55 درصد در تهران داشته باشد. اما در 4 ماهه ابتدایی مسکن بیش از 75 درصد رشد کرد که حباب گونه و بدور از منطق اقتصادی بود. حال مسکن در حال تخلیه حباب است تا دوباره به سطح حدود 55 درصد بازگردد.

بر اساس فاندامنتالهای اقتصادی، مسکن در سال 92 نمی توانست رشدی بیش از 55 درصد در تهران داشته باشد. اما در 4 ماهه ابتدایی مسکن بیش از 75 درصد رشد کرد که حباب گونه و بدور از منطق اقتصادی بود. حال مسکن در حال تخلیه حباب است تا دوباره به سطح حدود 55 درصد بازگردد.

صادق الحسینی، تحلیل گر اقتصادی و نویسنده کتاب اقتصاد ایران در تنگنای توسعه که سال گذشته سرپرست تیم تهیه "گزارش پیش بینی مسکن در سال 92" هم بود، در این رابطه گفت: "به دلایل مختلف مسکن در تهران در 6 ماه آتی کاهشی حدود 7 تا 10 درصد را تجربه خواهد کرد. چرا که همانطور که فاندامنتال های بازار مسکن در ایران نشان می دهد، مسکن در سال 92 نمی توانست رشدی بیش از 55 درصد در تهران داشته باشد. اما در 4 ماهه ابتدایی مسکن بیش از 75 درصد بطور متوسط رشد کرد که حباب گونه و بدور از منطق اقتصادی بود. حال مسکن در حال تخلیه حباب است تا دوباره به سطح حدود 55 درصد بازگردد."

قیمت ها تا پایان سال در محدوده 10 درصدی کاهش می یابد
صادق الحسینی، تحلیل گر اقتصادی و نویسنده کتاب اقتصاد ایران در تنگنای توسعه که سال گذشته سرپرست تیم تهیه "گزارش پیش بینی مسکن در سال 92" اقتصاد آنلاین هم بود، در این رابطه گفت: "به دلایل مختلف مسکن در تهران در 6 ماه آتی کاهشی حدود 7 تا 10 درصد را تجربه خواهد کرد. چرا که همانطور که فاندامنتال های بازار مسکن در ایران نشان می دهد، مسکن در سال 92 نمی توانست رشدی بیش از 55 درصد در تهران داشته باشد. اما در 4 ماهه ابتدایی مسکن بیش از 75 درصد بطور متوسط رشد کرد که حباب گونه و بدور از منطق اقتصادی بود. حال مسکن در حال تخلیه حباب است تا دوباره به سطح حدود 55 درصد بازگردد."

او معتقد است که این روند با شیب کمتر در کلانشهرهای کشور نیز اتفاق می افتد ولی مسکن در شهرهای کوچکتر این کاهش قیمت ها را در این وسعت تجربه نمی کند. چرا که افزایش قیمت های ابتدایی سال عملا در شهرهای کوچک در حد 20 درصد بوده است. معاون مرکز تحقیقات معاصر در ادامه خاطرنشان ساخت که البته این به معنای رونق در خرید و فروش نخواهد بود. هرچند میزان خرید و فروش ها افزایش خواهد یافت. اما این افزایش شدید نخواهد بود. او همچنین با برشمردن عواملی نظیر شکم جمعیتی و نیز کاهش ساخت و سازها پیش بینی کرد که در سال آینده قیمت مسکن تثبیت شده و از انتهای سال 93 و ابتدای سال 94 دوباره شاهد افزایش قیمت های مسکن خواهیم بود. او به خریداران توصیه کرد که در ماه های بهمن و اسفند نسبت به خرید اقدام کنند.

نمی توان پیش بینی از آینده بازار مسکن بدست داد
ایرج رهبر رئیس هیئت مدیره کانون سراسری انبوه سازان کشور گفت: «برای شرایط کنونی بازار مسکن نمی توان از عنوان ثبات قیمتی استفاده کرد. ما انتظار داریم با روشن شدن طرح ها و برنامه های دولت برای بازار مسکن قیمت ها پایین بیاید، نه آنکه افزایش یابد.»

وی با بیان اینکه رکود در خرید و فروش مسکن ناشی از دو علت است گفت: «دلیل اول، افزایش قیمت غیرمتعارف مسکن در چند سال گذشته است. این مسئله همیشه وجود داشته که وقتی یک جهش حبابی و غیرمتعارف رخ می دهد قدرت خرید مردم و تعادلی که در گذشته وجود داشته بهم می خورد و لذا مردم یا قدرت خرید خود را از دست می دهند یا برای خرید صبر می کنند.»

وی افزود: «دلیل دوم مربوط به تغییر و تحولاتی بود که در عرصه سیاسی رخ داد و در دولت یازدهم برنامه و روند کاری مسکن تغییر کرد و عنوان کردند مسکن مهر متوقف خواهد شد و تنها همان تعهدات قبلی را ادامه خواهند داد و قرار است طرح جدیدی برای مسکن ارائه شود؛ لذا مردم منتظرند جزئیات طرح جدید اعلام شود.»

رهبر درباره پیش بینی خود از آینده بازار مسکن گفت: «این موضوع بستگی دارد به اینکه دولت طرح و برنامه های خود برای مسکن را اعلام کند. دولت باید موضع خود را در قبال قانون ساماندهی حمایت از تولید و عرضه مسکن که در سال 87 تصویب شده است مشخص کند.» وی ادامه داد: «بخشی از این قانون مربوط به مسکن مهر، حمایت هایی که برای ساخت مسکن می شود مانند تشویق های مالیاتی، ارائه زمین های دولتی و تسهیلات بانکی است.»

وی با بیان اینکه این قانون تاکنون به طور کامل اجرا نشده است و فقط بخشی از آن (مسکن مهر) اجرا شد گفت: «حال دولت جدید باید مشخص کند چه برنامه ای برای مسکن دارد. لذا تا زمانی که در برنامه های دولت برای مسکن ثباتی ایجاد نشود نمی توان پیش بینی از آینده بازار مسکن بدست داد.»

قیمت ها کاهش پیدا نخواهد کرد
اما علی نوذرپور کارشناس فعال بازار مسکن گفت: «اکنون آرامش و ثباتی در حوزه سیاسی شکل گرفته و این امر تاثیر خود را در حوزه اقتصاد گذاشته و باعث شکل گرفتن ثبات و آرامش در حوزه های مختلف مانند مسکن شده است.» وی ادامه داد: «اما دولت هنوز برنامه و سیاستی را در حوزه مسکن اجرا نکرده است تا انتظار داشته باشیم اتفاق خاصی بیفتد. یعنی وزارت راه و شهرسازی برنامه ای ارائه نداده تا بدانیم قرار است در حوزه مسکن چه سیاستی اجرا شود.»

نوذرپور در پاسخ به این سوال که علت عدم ارائه برنامه از سوی وزارت راه و شهرسازی در حوزه مسکن چیست؟، گفت: «به هر حال هنوز برنامه ای تدوین نکردند. وزارت راه و شهرسازی در حال حاضر برنامه ای در حوزه مسکن ندارد. در فرایند انتخابات تیم آقای روحانی جهت گیری هایی در حوزه های مختلف داشتند اما برنامه را باید بر اساس برنامه پنجم توسعه ارائه کرد.»

نوذرپور درباره آینده بازار مسکن گفت: «بنده بعید می دانم فعلا اتفاق خاصی روی دهد. چون ما بر اساس برنامه و سیاست ها می توانیم آینده را پیش بینی کنیم. لذا صحبت های آقای صومعلو مبنی بر افزایش معاملات در نیمه دوم نوعی پیشگویی است.»

نوذرپور در پاسخ به این سوال که فارغ از برنامه دولت برای مسکن، کشش بازار دامنه قیمت ها را به کدام سمت سوق می دهد؟، گفت: «به نظر من قیمت ها کاهش پیدا نخواهد کرد. اکنون قیمت ها به واسطه رکود تثبیت است. اما اگر دولت برنامه خود را برای تولید مسکن سریع تر اعلام نکند و رونقی شکل نگیرد قطعا بعد از مدتی مجددا شاهد افزایش قیمت خواهیم بود.»

ثبات در قیمت، افزایش در تعداد معاملات
اما دکتر بهروز ملکی تحلیل گر بازار مسکن گفت: «مجموعه‌ای از عوامل اقتصادی و سیاسی بر رفتار قیمت‌ها در بازار مسکن تاثیر می گذارد؛ اما اینکه برآیند این عوامل، به کدام سو خواهد بود، نیازمند بررسی است.»

وی ادامه داد: «مهم‌ترین عامل تاثیرگذار در جهت افزایش قیمت مسکن، نرخ تورم عمومی می‌باشد. بر اساس اطلاعات رسمی، رشد شاخص بها در نیمه نخست سال جاری نسبت به مدت مشابه سال قبل حدود 40 بوده است؛ رشد شاخص بهای کالاها و خدمات مصرفی نیز نشان دهنده میزان کاهش ارزش واقعی ریال است. لذا به طور طبیعی در شرایط تورمی، قیمت اسمی مسکن برای جبران کاهش ارزش ریال افزایش می یابد.»

وی افزود: «از سوی دیگر مهم‌ترین عامل مقاومت بازار مسکن در مقابل افزایش قیمت، وضعیت عرضه مسکن در سال جاری می‌باشد چرا که از یکسو، شاهد تکمیل و عرضه حجم وسیعی از مسکن مهر در سراسر کشور می باشیم و از سوی دیگر نگاهی به آمار پروانه‌های ساختمانی حاکی از آن است که روند صدور پروانه های ساختمانی از سال 89 به این‌سو از وضعیت مناسبی برخوردار بوده است و این به معنای آن است که با توجه به دوره ساخت تقریبا دو ساله مسکن پس از اخذ پروانه، در سال جاری بازار مسکن با عرضه انبوه، مواجه خواهد بود.»

ملکی گفت: «هرچند پیش‌ فرض‌های گوناگون، منجر به پیش‌بینی‌های متنوع بازار مسکن در کوتاه مدت می باشد؛ با این حال آنچه بیش از سایر گزینه‌ها، محتمل به نظر می‌رسد این است که در نیمه دوم سال جاری، با بازگشت اطمینان به بازار، به مرور متقاضیان مصرفی که خرید خود را در نیمه اول سال به تعویق انداخته بودند، وارد بازار می شوند و در نتیجه، تعداد معاملات افزایش می یابد.»

وی تصریح کرد: «البته این سخن به معنای افزایش در قیمتها نبوده و با توجه به حجم بالای تولید و عرضه مسکن، انتظار نمی رود شاهد تغییرات محسوس قیمتی در بازار مسکن باشیم.»